3.賃借権

①「上記賃借権は抵当権者の同意の登記がされた賃借権である。」との記載がある場合。
②「上記賃借権は抵当権者の同意の登記がされた賃借権である。期限後の更新は買受人に対抗できる。」

 買受人は賃借人に対して引き続きその物件を賃貸しなければいけません。

賃借権の内容は登記が記載されている範囲に限られます。また、この賃借権は、自己使用の必要性等の法律上の正当な事由がない限り解約する事が困難です。

 ①期間の定めのない場合の記載例で、②は期間の定めがある場合の記載です。

 物件明細書記載の期限後（期間経過後）に更新された場合でも賃借人は買受人に対して賃借権を主張する事ができます。買受人は、更新後も更新内容に従って引き続き賃貸しなくてはいません。


 自己使用で入札を検討している人は注意が必要です。

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2.賃借権

①「上記賃借権は抵当権設定後の賃借である。」
②「上記賃借権は抵当権設定後の賃借権である。期限後の更新は買受人に対抗できない。」との記載がある場合。

期間の定めがない場合、基本的に買受人はいつでも解約申し入れができると考えられます。ただし、解約申し入れから契約が終了するまでは、６ヶ月以上の期間が必要なことから引渡し命令の対象とならない可能性が大きい。明け渡しについて、当事者間で合意ができず訴訟又は調停などの法的手段が必要です。

①は、期間の定めがない場合の記載で②は期間の定めがある場合の記載です。期限後（期間経過後）に更新された場合は、賃借人は、買受人に対して更新後の賃借権を主張することはできません。また、買受人は更新に拘束されません。

平成１５年の民法改正により、短期賃貸借保護制度は廃止されましたが、法の経過措置により、なお、短期賃貸借権が認められる場合の記載です。

賃借権の期限が短期賃貸借権として契約を保護する場合。（植栽又は伐採目的の山林については１０年以下、その他の土地については５年以下、建物については３年以下）

1.賃借権

1. 「上記賃借権は最先の賃借である」との記載がある場合。
2. 「上記賃借権は最先の賃借権である。期限後の更新は買受人に対抗できる」との記載がある場合。

その物件につき、最も早い順位で所有者と第三者との間に賃貸借契約が結ばれており、買受人は第三者に対し、引き続きその物件を賃貸しなければいけないことを意味します

以前からこの事を悪用し、高額の賃貸借を旧所有者との間に結び、落札した買受者との交渉時に高額の立ち退き料を請求するものがいます。この賃借権は、自己使用の必要性等の法律上の正当な理由がない限り、解約することが難しく賃貸借契約において期間の定めがない場合も同様です。

①の期間の定めがない場合の記載で、②は期間の定めがある場合の記載です。
短期賃貸借権と異なり、物件明細遺書記載の期限後（期間経過、終了後）に更新された場合にも、賃借人は、買受人に対して賃借権を主張する事ができます。
（買受人は、更新後も更新内容に従って引き続き賃貸しなければなりません。）

入札する場合、現在の賃貸借状況と契約期間に注意して入札する必要があります。
賃貸金額に応じて、それに見合う利回りで落札できれば、落札後に賃貸にを探す手間も省けますし、自ら使用するのではなく投資する為に購入し、賃貸金額に応じた投資を考える必要があることに注意すれば投資家には面白い物件です。

本件土地（の一部）につき、売却対象外の建物（家屋番号●番）の為の法定地上権の成否は不明であるが、これが成立するものとして売却基準価格が定められている。

現況調査報告書に上記内容が記載されている場合、現況調査をおこなった状況でも法定地上権が成立するかどうかが現状では不明であるという状態。ただ、このような場合でも買受人の不利益を被らないために、法定地上権があるものとみなして執行裁判所が売却基準価格を定めているという事。

法定地上権がある場合、話し合いに時間や多額の費用を要することもあり、買受したのはいいが不動産を利用できなかった場合が無意味になるため注意が必要です。

本件土地の（一部）につき、売却対象外の建物（家屋番号●番）のために法定地上権が成立する。

売却対象外建物のために売却対象である本件土地に法定地上権が成立して、本件土地を買受けても法定地上権が続く間は買受人は土地を自ら利用できません。

ただし、借地人に対して地代を請求する事ができます。

 競売の落札において、土地の名義と建物の名義を確認して落札する必要があります。

 また、地代を請求する事ができるといっても、家賃と違いかなり安い価格になるため投資になるような金額ではないため負担になる場合があります。

 法定地上権について建物所有者とすでに話がついていない場合は入札を事がいいと思います。

 法律は、基本的に土地所有者と建物所有者が異なるり争いごとになる事を嫌います。その為、法定地上権の権利が強くなる場合が多いようです。

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上記法定地上権は、土地の平成●年●月●日付け抵当権設定に後れる。

売却対象である本件建物のために法定地上権が成立しますが、敷地に先順位の抵当権設定があるため、買受人は敷地の抵当権者に法定地上権の成立を主張する事ができません。

その結果、敷地が競売されると法定地上権が売却によって消滅し、本件建物の収去（取り壊し）しなくてはいけなくなる可能性があります。

以前も書きましたが、民法又は民事執行法は、建物と敷地の所有者が競売によって別人になる事により建物が存続できなくなる事を避けるため、一定要件がある場合には売却の効果として法律上当然に建物の敷地利用権として地上権が発生するものと規定していますが、上記のような物件の場合は注意して取得する必要があります。

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買受人が負担することとなる他人の権利

1. 『上記賃借権は最先の賃借である。』と記載している場合
2. 『上記賃借権は最先の賃借である。期限後の更新は買受人に対抗できる』との記載がある場合。

その物件に対して、最も早い順位で所有者と第三者との間に賃貸借契約が結ばれており、買受人は第三者に対し、引き続きその物件を賃貸しなければならない事を意味しています。

この賃借権は、自己使用の必要性等の法律上の正当な事由がない限り解約することは難しいと思います。自己使用の法律上とは、裁判所に調停、もしくは申し立てを行い自己所有に必要な正当性を主張していく事となります。

また、その賃貸借契約に期間の定めがない場合も同様ですので注意が必要です。
１の場合は期間の定めがない場合の記載で、２は期間の定めがある場合の記載例です。

短期賃貸借と違い、物件明細書に記載されている期限後に更新されている場合も賃借人は、買受人に対して賃借権主張する事が可能な事です。

買受人は、賃貸借契約に基づく内容を引き継ぎ賃貸をしなければなりません。

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