農地入札について

農地の入札については注意が必要です。

一般の不動産売買においての農地売買においても同じことですが、競売ではなく通常の売買においても農地の場合、農業を営むもの以外は農地転用などの手続きが必要です。これは、競売においても同様で公告書の記載どおり

①権限を持つ行政庁（農業委員会）の交付した買受適格証明書を有するもの
②買受について農地法上の許可又は提出を必要としない者に限り、入札をすることが出来る買受適格証明書は、入札時に提出する必要があります。

目的物件が小作地、又は小作採草放牧地の場合、原則として当小作農等以外のものは所有権を取得する事が出来ません。

市街化区域内になる農地においては、農業従事者以外において一般の人でも買受適格証明を受けることが出来ます。この場合、農地法５条の届出受理通知書（農地転用を目的とする所有権の届出）を裁判所に提出することにより売却許可決定を受けることが出来ます。

POINT

農地の取得については、とりあえず農地委員会に相談に行くのがいいでしょう。軽い気持ちでこれから農業を始めようなどで農地を購入しようなどの理由では入札することが出来ません。

また、農地の場合、宅地などと違い固定資産税などが軽減されています。農地転用後、宅地に変更した場合、極端に税金の価格が変わってきますので注意が必要です。

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固定資産税・都市計画税

競売の事件申し立ての時に提出された公課証明により記載されるものです。必ずしも直近のものとは限りません。これは、買受けたあと支払うこととなります。

通常の不動産取引でも同じように支払うものです。物件購入とは別に諸経費部分として用意する必要があります。

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買受申出保証額

競売で入札に参加する場合、裁判所に提出しなければならない保証金の額です。通常は売却基準価格の２割相当です。（買受可能価格ではありません。）

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買受可能価格

入札価格がこの買受可能価格以上の金額でなければ適法な入札にはなりません。この、買受可能価格は売却基準価格から20％相当の額を控除した価格となります。

また、買受可能価格である金額にて入札することも可能です。

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売却基準価格

評価人の評価に基づき、執行裁判所が不動産の売却の基準となるべき価格を設定したものです。

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一括売却

一括売却と書いてある場合は、そこに記載してある物件全てにおいて一括で売却するという売却条件がついてます。

よくあるのですが、住居の隣にアパートが一括売却になっていて、アパートのみ入札して、他は必要ないという具合の入札は出来ません。ご注意ください。

資金に余裕がある場合、一括入札後に必要がない物件だけ一般流通市場で売却してコストを下げるという方法もありますが、リスクを伴いますので十分、ご注意ください。

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物件番号

競売手続きにおける物件の整理番号です。

入札書や特別売却の買受申出書には、対象となる物件番号を事あるごとに記載させられます。また、連続する時は1～３などと記載する必要があります。

公告書にて物件番号をご確認ください。

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売却日程

「期間入札の公告」の1枚目に入札期間・開札期間が記載されているので確認します。

物件の下見や現地調査をする時間もなくて入札に参加することはお勧めしません。あと、資金繰り等の問題にも直結しますのでよく、ご確認ください。

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