評価書算出の過程と根拠

評価額算出の過程が不動産鑑定士による文章と計算式により記載されています。

評価の参考となる地価公示価格も記載されています。

評価書とは、不動産鑑定士が物件の価格を鑑定している書類です。ただし、実際の流通している価格とは違い、実際に売買される価格を十分に検討して入札に参加する必要があります。

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目的物件の位置・環境等

位置・交通・付近の状況を説明してあります。各物件ごとの概要説明、利用状況、供給処理施設、主な公法上の規制等が記載されています。

建築等の規制についてはここの記載事項をご確認いただき、調査の参考にしてください。

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評価の条件と目的物件

評価の条件とは、競売物件の特殊性を前提とした評価の条件が記載してあります。

目的物件とは、不動産の現況が物件目録と異なるとき、現供欄に現況が記載されます。物件によっては特記事項が記載される事もあります。

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評価額

評価書においての結論部分です。これを基に裁判所が売却基準価格を決定します。

評価額と売却基準価格とが異なる事がありますが、それは、評価額算出の過程が場合分けされている時にその一方を採用したり。補充書、意見書、電話聴取書などで評価書の内容を補充している場合が考えられます。

そのような補充書は、評価書の前に綴られています。

また、執行裁判所の判断で敷金や滞納管理費等の引受債務を考慮して評価額と異なる売却基準価格を決定している場合もありますので、注意してご確認ください。

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評価書とは？

評価書とは、評価人により、適正な売却基準価格を決定するために行われた物件の評価の結果及び過程を記載されているものです。

一般的に、裁判所より依頼を受けた不動産鑑定士により評価されます。

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評価書

評価人（不動産鑑定士）による物件の評価額（売却基準価格の根拠）です。価格の算出の過程が記載されていますので落札価格の目安にもなると思います。

また、評価書には建築基準法や法令上の制限の内容を踏まえ記載されていますが、評価書を確認するつもりで、入札する前には再度、役所に出向き、確認作業することをお勧めします。

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現況調査報告書

差し押さえになる物件に、執行官が売却物件について現地調査をした結果を記載したないようです。現況調査報告書には、建物については公簿（登記簿謄本）との違い、占有者および占有状況（賃借権の内容等）、敷地の内容などが、土地についても、公簿（登記簿謄本）との違い、占有者、占有状況、売却対象建物以外の地上建物などが記載されています。

その他、借地の場合、地代や管理費の額やその滞納状況などが記載されています。

通常、①物件明細書　②現況調査報告書　③評価書の競売資料を３点セットと呼ばれています。
何度も記載しますが、執行官の見解に若干の違いがありますので、最終的には自分の判断になります。執行官の見解は参考になると思いますが、絶対ではない事を注意してみる必要があります。

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物件明細書

裁判所の書記官が現況調査報告書、評価書その他の資料を検討し、買受人が負担することになる他人の権利（主に賃貸借）、法定地上権の概要、その他物件の占有関係など買受の参考となる事項が記載されているものです。

書記官が物件明細書作成後に強制管理事件又は担保不動産収益執行事件の開始決定され、同事件の管理人が賃貸借契約を結んだ場合、その賃借人には明渡猶予が認めらますが、この場合は物件明細書になんの記載もないことになりますので、その点、留意が必要です。

物件明細書には、複雑な権利関係を裁判所書記官の認識が記載されており、記載した時期と落札時で状況が変わっている事もありますが、熟読して現況調査報告書、評価書及びこの説明書と合わせて事前に確認する必要があります。

POINT

物件明細書とは、裁判所からあなたへのメッセージです。

裁判所書記官が重要と考える権利関係や物件の状況が記載してあります。すなわち、現況報告書、評価書等記録上表れている事実とそれに基づく法律判断に関して裁判書記官の一応の判断や認識を記載したものです。

したがって、書記官によっての癖や特徴で若干、記載内容が変わることがありますが、その部分を読み解くことによって掘り出し物件を取得できる可能性もあります。

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農地入札について

農地の入札については注意が必要です。

一般の不動産売買においての農地売買においても同じことですが、競売ではなく通常の売買においても農地の場合、農業を営むもの以外は農地転用などの手続きが必要です。これは、競売においても同様で公告書の記載どおり

①権限を持つ行政庁（農業委員会）の交付した買受適格証明書を有するもの
②買受について農地法上の許可又は提出を必要としない者に限り、入札をすることが出来る買受適格証明書は、入札時に提出する必要があります。

目的物件が小作地、又は小作採草放牧地の場合、原則として当小作農等以外のものは所有権を取得する事が出来ません。

市街化区域内になる農地においては、農業従事者以外において一般の人でも買受適格証明を受けることが出来ます。この場合、農地法５条の届出受理通知書（農地転用を目的とする所有権の届出）を裁判所に提出することにより売却許可決定を受けることが出来ます。

POINT

農地の取得については、とりあえず農地委員会に相談に行くのがいいでしょう。軽い気持ちでこれから農業を始めようなどで農地を購入しようなどの理由では入札することが出来ません。

また、農地の場合、宅地などと違い固定資産税などが軽減されています。農地転用後、宅地に変更した場合、極端に税金の価格が変わってきますので注意が必要です。

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固定資産税・都市計画税

競売の事件申し立ての時に提出された公課証明により記載されるものです。必ずしも直近のものとは限りません。これは、買受けたあと支払うこととなります。

通常の不動産取引でも同じように支払うものです。物件購入とは別に諸経費部分として用意する必要があります。

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買受申出保証額

競売で入札に参加する場合、裁判所に提出しなければならない保証金の額です。通常は売却基準価格の２割相当です。（買受可能価格ではありません。）

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買受可能価格

入札価格がこの買受可能価格以上の金額でなければ適法な入札にはなりません。この、買受可能価格は売却基準価格から20％相当の額を控除した価格となります。

また、買受可能価格である金額にて入札することも可能です。

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売却基準価格

評価人の評価に基づき、執行裁判所が不動産の売却の基準となるべき価格を設定したものです。

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一括売却

一括売却と書いてある場合は、そこに記載してある物件全てにおいて一括で売却するという売却条件がついてます。

よくあるのですが、住居の隣にアパートが一括売却になっていて、アパートのみ入札して、他は必要ないという具合の入札は出来ません。ご注意ください。

資金に余裕がある場合、一括入札後に必要がない物件だけ一般流通市場で売却してコストを下げるという方法もありますが、リスクを伴いますので十分、ご注意ください。

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物件番号

競売手続きにおける物件の整理番号です。

入札書や特別売却の買受申出書には、対象となる物件番号を事あるごとに記載させられます。また、連続する時は1～３などと記載する必要があります。

公告書にて物件番号をご確認ください。

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売却日程

「期間入札の公告」の1枚目に入札期間・開札期間が記載されているので確認します。

物件の下見や現地調査をする時間もなくて入札に参加することはお勧めしません。あと、資金繰り等の問題にも直結しますのでよく、ご確認ください。

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特別売却

特別売却というシステムは、期間入札での結果、入札者がいなかった事件での物件の場合が対象になります。特別売却期間内にもっとも早く買受可能価格以上の額で買受の申出をした人に売却許可決定を受ける資格を付与する方法です。この、特別売却を利用する場合も期間入札と同じく、買受申出保証金を納める必要があります。

その後の手続き等については、期間入札も特別売却も同じ手続きになります。

売却決定期日に売却決定がされると、これに対して不服の申し立て（執行抗告）がなければ1週間経過後に売却決定が確定します。その後、代金を納付すれば買受人名義に所有権移転登記がされ、その後の登記権利書又は、登記識別情報通知書が執行裁判所から買受人に郵送されます。

POINT


入札する場合、入札書を裁判所に持参するか郵送（書留）でも構いません。ただし、封筒・入札書については各裁判所指定のものに限ります。また、コピーも不可です。買受申出保証金は入札期間中に裁判所の口座に着金する必要がありますので注意が必要です。
特別売却は先着順なので裁判所に出向いての手続きが必要です。

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期間入札

期間入札とは、一定期間に入札を受付、開札期日において開札の結果、買受可能価格（売却基準価格から20％相当する額を控除した価格）以上で参加者中で一番高い価格で入札した人に最高価買受申し出人に指定し、売却許可決定を受ける資格を付与する方法です。入札に参加する際は買い受け申出保証金（通常、売却基準価格の2割相当）を収める必要があります。

入札の際、最高価買受申出人及び次順位買受申出人以外の人は、治めた2割の保証金は開札後、すみやかに返還されます。

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競売物件と通常の不動産売買での取引との違い

①一般的に不動産の購入を検討する場合、不動産業者に依頼して物件の建物の内覧をして購入を決断すると思いますが、競売の場合、落札するまで建物の内覧は出来ません。

②通常の取引の場合、残代金の支払いと同時に物件の引渡ししてもらえるのですが、競売の場合引渡しが保障されていません。場合によっては、何らかの利益を意図した人々が占拠、占有しているケースがあります。

③鍵の受け渡し等について裁判所が関与・仲介するわけではない。

④売却代金を早期に納付しなければなりません。

⑤落札した物件に何らかの欠陥があり、発見した場合においても売却の取り消しや損害賠償の請求ができないケースが多く、瑕疵担保の責任が認められないケースがほとんどです。仮にできた場合においても訴訟等が必要となるなど費用と時間を要する為、困難を要します。

注）このケースにおいては、競売市場修正（減価）として売却基準価格の決定時に考慮されている場合があります。3点セットを熟読する必要があります。


POINT：競売の場合、買受後のトラブルは民法その他の法律に基づき当事者間で解決するしかありません。（執行裁判所が責任を負うことがありません。）ただ、相手はお金がないために家を競売において整理している状態なので、実際は自分で整理する覚悟が必要です。当事者間で整理する場は、訴訟・調停が必要になるケースで弁護士費用・訴訟費用が必要になる場合がありますので落札するケースの場合、十分に自己資金の準備をしておいたほうがよいでしょう。

競売市場は、通常の不動産取引以上に自己責任とリスク管理を忘れてはいけません。

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競売になる不動産とは？

基本的に、競売で売られる不動産はどんなものでも対象となります。

①人にとってほとんど利用価値のないと思われる土地や建物

②建物が建築できない土地（不適合接道・再建築不可等）

③買受後直ちに取り壊して敷地を明け渡さなければならない建物

④買受後他人に長期間貸し続けなければならず、賃料を受ける権利しかない土地や建物

⑤金融機関から融資を受けられない土地や建物

上記のような不動産でも申し立てがあれば、法律上で売却に支障がない限り競売の対象になります。ただ、執行裁判所が不動産の瑕疵や品質を保証するものではないので、入札前には事前の調査が必要です。

また、物件の旧所有者や占有者は住んでる家を強制的に売却された人達ですから、落札後の不動産の引渡し等において協力が得られない場合も多く見受けられます。

その場合、引渡し命令、訴訟、調停等の法的手段が必要な場合もあり、落札価格とは別に訴訟費用や強制執行にかかる費用（数十万～百万円）が必要です。

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形式競売事件

債務の清算としてではなく、遺産分割、共有物分割、破産手続き上の換金など不動産を売却してお金に替える必要がある場合、競売の手続きを手段として利用するものです。事件番号の符号はその性質に応じて（ヌ）又は（ケ）と表示されます。

ポイントとして事件番号（ヌ）の物件は要注意です。
事件の性質、内容によってはさらに揉めたり物件を落札して手に入れても利用が出来ない場合や再度の弁護士費用や裁判費用を要する場合があります。

売却基準価格が異常に安いので注目されやすい案件が多いので注意が必要です。それでもどうしても入札する場合、弁護士や専門家に相談することをお勧めします。

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強制競売事件

競売事件には、主に担保不動産競売事件（ケ）と強制競売事件（ヌ）の2種類があります。

判決や裁判所での和解又は調停で決まった内容を実現したり、公証人が作成した公正証書の内容を実現するための手続きで、事件番号の符号が（ヌ）と表示されます。

一般的に担保不動産の競売事件と違い売主自身が売りたくないとの気持ちが強く、入札の際は十分に注意が必要です。

相続財産の売却のための裁判においての強制競売であったり、離婚による共有財産等の様々な問題の競売がありますので十分、注意が必要です。

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担保不動産競売事件

競売事件には、主に担保不動産競売事件（ケ）と強制競売事件（ヌ）の2種類があります。

不動産（登記簿謄本）に設定された担保権（主に抵当権）を実行するための手続きで、事件番号が（ケ）と表示されます。

分かりやすく書けば、家を購入したり家を担保にお金を借りたりした場合、銀行は担保として土地建物に抵当権・根抵当権を設定しますが、その後、約定どおりにお金を返すことが出来なかった場合にその抵当権を元に、競売にかけて貸したお金を回収する手続きをするということです。

その際、事件番号には（ケ）という事件番号で表示されることとなります。

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