敷金・保証金

賃貸借契約終了時、未払賃料や損害金を控除したうえ、賃借人に返還すべきお金のことです。この返還義務は買受人が引き継ぐこととなります。

大きなマンションやアパートを購入する際は注意が必要といえます。

賃貸借契約書において（敷金・保証金は償却）の特約がある場合でも契約時の差し入れ額が表示されます。

敷金・保証金の返還義務は評価上考慮されることもあります。この場合は、再度、購入前に執行官等に確認することをおすすめします。

売却基準価格は、左記敷金（又は保証金）の返還義務を考慮して定められている。

敷金・保証金の欄に「●●円（売却基準価格は、左記敷金（又は保証金）の返還義務を考慮して定められている。）」との記載がある場合。

評価書の評価額から執行裁判所が敷金・保証金の額を控除して売却基準価格を定めた事を意味しています。

この場合、評価額と売却基準価格が異なることになりますのでご注意ください。

【期限】の欄に「定めなし」とあるもの

賃借権に ついて期間の定めがない場合です。契約上の期間の定めがない場合と、建物の賃借権で契約上は期限の定めがあったものの借地借家法２６条１項により法定更新され、同上により期間の定めがないとみなされる場合も含みます。

短期賃貸借の場合は、いつでも解約申し入れが可能と言われていますが、最先の賃借権の場合は、期間の定めがある場合と同様に法律上の正当な事由がない限り解約することは困難になるため注意が必要ですね。

4.賃貸借（不明）

①「賃貸借の存否（占有権限の存否、占有権限の種別）は不明であるが、最先の賃貸借が存在するものとして売却基準が定められている。」との記載がある場合

②「賃借権の存否（占有権限の存否、占有権限の種別）は不明であるが、抵当権に後れる賃借権が存在するものとして売却基準が定められている。」との記載がある場合

解説

現況調査・執行裁判所に審尋の結果によっても、賃借権の有無がわからない場合や占有権が特定できない場合があります。

このような状況のまま、買受人が競売により取得した場合、上記記載の占有者が賃借権を証明できる場合は、買受人が引き受ける事となるため、買受人が不利益を被らないようにするため 売却基準価格が定められているという事が記載してあります。



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3.賃借権

①「上記賃借権は抵当権者の同意の登記がされた賃借権である。」との記載がある場合。
②「上記賃借権は抵当権者の同意の登記がされた賃借権である。期限後の更新は買受人に対抗できる。」

 買受人は賃借人に対して引き続きその物件を賃貸しなければいけません。

賃借権の内容は登記が記載されている範囲に限られます。また、この賃借権は、自己使用の必要性等の法律上の正当な事由がない限り解約する事が困難です。

 ①期間の定めのない場合の記載例で、②は期間の定めがある場合の記載です。

 物件明細書記載の期限後（期間経過後）に更新された場合でも賃借人は買受人に対して賃借権を主張する事ができます。買受人は、更新後も更新内容に従って引き続き賃貸しなくてはいません。


 自己使用で入札を検討している人は注意が必要です。

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2.賃借権

①「上記賃借権は抵当権設定後の賃借である。」
②「上記賃借権は抵当権設定後の賃借権である。期限後の更新は買受人に対抗できない。」との記載がある場合。

期間の定めがない場合、基本的に買受人はいつでも解約申し入れができると考えられます。ただし、解約申し入れから契約が終了するまでは、６ヶ月以上の期間が必要なことから引渡し命令の対象とならない可能性が大きい。明け渡しについて、当事者間で合意ができず訴訟又は調停などの法的手段が必要です。

①は、期間の定めがない場合の記載で②は期間の定めがある場合の記載です。期限後（期間経過後）に更新された場合は、賃借人は、買受人に対して更新後の賃借権を主張することはできません。また、買受人は更新に拘束されません。

平成１５年の民法改正により、短期賃貸借保護制度は廃止されましたが、法の経過措置により、なお、短期賃貸借権が認められる場合の記載です。

賃借権の期限が短期賃貸借権として契約を保護する場合。（植栽又は伐採目的の山林については１０年以下、その他の土地については５年以下、建物については３年以下）

1.賃借権

1. 「上記賃借権は最先の賃借である」との記載がある場合。
2. 「上記賃借権は最先の賃借権である。期限後の更新は買受人に対抗できる」との記載がある場合。

その物件につき、最も早い順位で所有者と第三者との間に賃貸借契約が結ばれており、買受人は第三者に対し、引き続きその物件を賃貸しなければいけないことを意味します

以前からこの事を悪用し、高額の賃貸借を旧所有者との間に結び、落札した買受者との交渉時に高額の立ち退き料を請求するものがいます。この賃借権は、自己使用の必要性等の法律上の正当な理由がない限り、解約することが難しく賃貸借契約において期間の定めがない場合も同様です。

①の期間の定めがない場合の記載で、②は期間の定めがある場合の記載です。
短期賃貸借権と異なり、物件明細遺書記載の期限後（期間経過、終了後）に更新された場合にも、賃借人は、買受人に対して賃借権を主張する事ができます。
（買受人は、更新後も更新内容に従って引き続き賃貸しなければなりません。）

入札する場合、現在の賃貸借状況と契約期間に注意して入札する必要があります。
賃貸金額に応じて、それに見合う利回りで落札できれば、落札後に賃貸にを探す手間も省けますし、自ら使用するのではなく投資する為に購入し、賃貸金額に応じた投資を考える必要があることに注意すれば投資家には面白い物件です。

本件土地（の一部）につき、売却対象外の建物（家屋番号●番）の為の法定地上権の成否は不明であるが、これが成立するものとして売却基準価格が定められている。

現況調査報告書に上記内容が記載されている場合、現況調査をおこなった状況でも法定地上権が成立するかどうかが現状では不明であるという状態。ただ、このような場合でも買受人の不利益を被らないために、法定地上権があるものとみなして執行裁判所が売却基準価格を定めているという事。

法定地上権がある場合、話し合いに時間や多額の費用を要することもあり、買受したのはいいが不動産を利用できなかった場合が無意味になるため注意が必要です。

本件土地の（一部）につき、売却対象外の建物（家屋番号●番）のために法定地上権が成立する。

売却対象外建物のために売却対象である本件土地に法定地上権が成立して、本件土地を買受けても法定地上権が続く間は買受人は土地を自ら利用できません。

ただし、借地人に対して地代を請求する事ができます。

 競売の落札において、土地の名義と建物の名義を確認して落札する必要があります。

 また、地代を請求する事ができるといっても、家賃と違いかなり安い価格になるため投資になるような金額ではないため負担になる場合があります。

 法定地上権について建物所有者とすでに話がついていない場合は入札を事がいいと思います。

 法律は、基本的に土地所有者と建物所有者が異なるり争いごとになる事を嫌います。その為、法定地上権の権利が強くなる場合が多いようです。

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上記法定地上権は、土地の平成●年●月●日付け抵当権設定に後れる。

売却対象である本件建物のために法定地上権が成立しますが、敷地に先順位の抵当権設定があるため、買受人は敷地の抵当権者に法定地上権の成立を主張する事ができません。

その結果、敷地が競売されると法定地上権が売却によって消滅し、本件建物の収去（取り壊し）しなくてはいけなくなる可能性があります。

以前も書きましたが、民法又は民事執行法は、建物と敷地の所有者が競売によって別人になる事により建物が存続できなくなる事を避けるため、一定要件がある場合には売却の効果として法律上当然に建物の敷地利用権として地上権が発生するものと規定していますが、上記のような物件の場合は注意して取得する必要があります。

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買受人が負担することとなる他人の権利

1. 『上記賃借権は最先の賃借である。』と記載している場合
2. 『上記賃借権は最先の賃借である。期限後の更新は買受人に対抗できる』との記載がある場合。

その物件に対して、最も早い順位で所有者と第三者との間に賃貸借契約が結ばれており、買受人は第三者に対し、引き続きその物件を賃貸しなければならない事を意味しています。

この賃借権は、自己使用の必要性等の法律上の正当な事由がない限り解約することは難しいと思います。自己使用の法律上とは、裁判所に調停、もしくは申し立てを行い自己所有に必要な正当性を主張していく事となります。

また、その賃貸借契約に期間の定めがない場合も同様ですので注意が必要です。
１の場合は期間の定めがない場合の記載で、２は期間の定めがある場合の記載例です。

短期賃貸借と違い、物件明細書に記載されている期限後に更新されている場合も賃借人は、買受人に対して賃借権主張する事が可能な事です。

買受人は、賃貸借契約に基づく内容を引き継ぎ賃貸をしなければなりません。

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引渡し命令とは？

引渡し命令とは？それは、売却された不動産の所有者又は占有者に対してその不動産を買受人に引き渡すように命ずる裁判です。

買受人は大樹を滞納した日から6ヶ月以内（代金納付時に6ヶ月間の明渡猶予が認められている場合は代金を納付してから9ヶ月以内）に執行裁判所に対して引き渡し命令を申し立てをする事ができます。

その引渡し命令が確定すれば、それに基づき執行官に不動産引渡しの強制執行の申し立てをする事が出来ます。ただし、引渡し命令は全ての占有者に対して発令されるものではありません。

原則として3点セットの中の物件明細書の「買受人が負担することになる他人の権利」の欄に記載のない占有者に対しては引き渡し命令が発令される事になります。

まぁ、原則があれば例外があります。注意が必要です。

3点セットを読み解く知識をつける必要がありますよね。

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本件建物の法定地上権が成立するとは？

「売却対象外の土地（地番●番）（の一部）につき、本件建物の法定地上権が成立する」

よく、このように3点セットの物件明細書に記載されているケースがある。
もっと、分かりやすく簡単に書けばいいのに日本人でしかも長年、不動産業をしている
俺にだって一度、読んでも理解しにくい！

これは、どういう事かというと、売却対象物件（競売対象）の建物が、競売の対象となっていない土地を利用して建っているために、法定地上権が成立しているので気をつけろよ！って言っている。

たとえば、親が所有している土地に息子がローンを借りて新築したものの、何らかの事情でローンが支払えなくなって建物が競売にかけられた！この時、この建物を落札した人は土地は自分のものではないので、法定地上権が成立する。

でも、実際のところは、落札した際は様々な土地所有者との間で話し合いをする事になるし下手すれば裁判に発展するケースもあるので注意が必要。

たまたま、一つの例として上げたが、様々なケースで法定地上権が発生するのでその都度、確認作業が必要です。

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宅地造成規正法

［本件土地が宅地造成工事規制区域に指定されている。］

宅地造成規制区域は、宅地造成に伴い崖崩れ又は土砂の流出を生じる恐れが著しい市街地又は市街地となろうとする土地の区域において、宅地造成工事における災害のため必要があると認める場合に都道府県知事により指定されます。

分かりやすくいえば、家が山を背負う形で建てられたり、山を切り崩して建てたりするような場所が多く、そのような地域の場合、購入する際、注意しなければなりません。

宅地造成区域において切土及び盛土をして要壁が作られている場合、建物が古い場合、再建築等行う際に要壁のみ、建築確認を取得する必要があります。要壁を再度、作り直さなければならない場合、新築一戸建なみの費用が生じるケースもあり、安く購入したつもりが高いものになるケースもあり、入札の際、建築指導課との事前の打ち合わせが必要になります。

その区域の土地、中古一戸建の入札・購入は事前調査が大きなPOINTになります。また、土地から宅地造成に関する工事を行う場合、その着手前に都道府県知事の許可を受けなければならないなどの規制がありますので注意が必要です。

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市街化調整区域

市街化調整区域とは・・・農業や緑地保全を重点に置かれている地域です。分かりやすく言えば、田舎のまま、乱開発しないように規制しましょうという地域です。

したがって、安いと思い購入後、建築しようとしても建築できません。ただ、一部の既得権など存在する場合、例外として専用住宅のみ許可される場合もあります。詳しくは、区市町村の窓口に行き調査する必要があります。

調整区域の土地を購入しても駐車場や資材置き場などにのみ利用できない場合があります。
入札の際は注意が必要です。


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違反建築

違反建築とは既存不適格のように、建築後、法律の規制が変更され規制にそぐわなかった場合と違い、基準や許可に反して故意的に作られた建築物や建築後に増改築されたあと違法状態になった建築物です。

10年ほど前までは、違法と知りながら行政も見てみぬ振りをしていた行政もあり違反建築物が多いエリアがあるので注意が必要です。

違反建築物又は、所有者においては特定行政庁より当該建築物の除去、移転、改築、修繕、模様替え、使用禁止、使用制限等の是正措置を求められる場合があります。

あと、住宅ローンにおい購入する場合、利用できない場合があります。

また、売却時においても大幅な違反建築の場合、購入者がローンが使えず、相場より安くでなければ売却できない場合があります。

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既存不適格建物とは・・

既存不適格建物とは・・・？

現に存在する土地や建物が以前は合法的に建てられていたものの、新たに法律の変更などにより適用後の規定に建築当時の建物が適合しなくなった場合の物件の事をいいます。

増改築については規制があります。


古い都心のマンションや一戸建などたくさんありますので、建築が古いものには注意が必要です。






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防火地域・準防火地域

木造建築物が規制したり建物の一定の構造が要求されたりします。
また、建物密集地においては、外壁などにおいて燃えにくい外壁材を使用するように規制を受けたりします。

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用途地域

用途地域とは、都市計画にさまざまの用途の建物が混在する事のないように建築可能な建物の用途や規模を地域ごとに定められているものです。

分かりやすくいえば、住宅街の中にいきなり大きな音や臭いにおいのする工場が出来た場合困りますよね？そのような事がないように、この場所は工業専用地域とか住宅専用地域とか区分けされています。

また、用途地域においては市街化区域のみに指定されています。市街化調整区域では原則、定められていません。（基本、市街化調整区域では建物は建てられません。例外もございますが基本は建築できません）

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容積率

容積率とは・・・

延床面積の敷地面積に対する割合の値をいいます。

容積率％＝延床面積（㎡）／敷地面積（㎡）×100

この計算式において、その物件の所在する物件を管轄する自治体の指定する容積率を超えて建築することはできません。ただ、建築後、増築をした場合の中古住宅などで容積がオーバーしているケースも多く注意が必要です。住宅ローンを利用する場合、容積率の違反の割合が５％から１０％を超えた場合貸してもらえないケースが多いようです。

また、容積率の基本値は都市計画において定められていますが、前面道路の幅員により更に厳しい制限を受ける場合もあります。評価書に記載されている容積率は、一般的な都市計画で定められている数値のみですので、注意が必要です。

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建ペイ率

建ペイ率とは、建築面積（真上から見た平面積）の敷地面積に対する割合の事。

建築する場合、緩和条件（角地等）がない場合、敷地に対し建ペイ率を超えて建築する事は出来ません。

建ペイ率６０％の場合、敷地が100㎡の場合、敷地を真上から見て１００㎡の敷地の内、６０㎡を超える事が出来ません。閑静な住宅地や建物が密集した住宅地では建ペイ率が30％、40％、50％というのが一般的で、準工業地域や商業地域など建物の防火を厳しくしてありますが60％とか80％というのもあります。

評価書に記載されている建ぺい率はその物件の一般的な内容が記載されています。角地緩和等の緩和措置は特定行政庁に確認する必要があります。


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建築基準法上の道路

都市計画区域内では、敷地が建築基準法上の道路（4メートル以上の道路に間口が2メートル）が接道していなくては、建物を建築及び再建築する事ができません。

建築基準法上の道路とは？

42条１項道路・・・・建築基準法上、一般的な道路で幅員4メートル以上又は6メートル（特定行政庁が認定幅員を定めている）の道路をいいます。

①道路法上の道路（42条1項1号）

• 一般の国道（高速道路など自動車専用道路を除く）
• 都道府県道
• 市町村道・区道

②都市計画法等による道路（42条2項道路）

42条2項道路（みなし道路）と呼ばれるもので4メートルの認定幅員に対し現況が4メートル満　　　たないもので、再建築の際に、道路の中心線（特定行政庁が定めた中心線）より2メートルセ　　ットバックする必要があります。

③既存道路（同項3号）

建築基準法が施行される際、すでに存在していた既存の4メートル以上の道路を基準法上の　　道路に認定した道路です。（私道も含まれます）

④事業施行予定の道路

都市計画法、土地計画法、都市再開発法等に基づく事業計画のある道路で、2年以内に事　　　業が施行される予定のものとして特定行政庁が指定した道路です。まだ、道路形態がない場　　合でも建築基準法上の道路として認められ利用可能です。

⑤位置指定道路（42条1項5号）

位置指定道路とは、広い敷地を小さく区画割し分譲する場合に併設して作られた道路（私道・　　公道）で特定行政庁が道路の位置・形状を指定したものです。

なお、古い分譲地の場合、当時の道路の形状・位置が変わっている場合、再建築する際は　　　道路の位置・形状を復元する必要があります。

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法令上の制限

土地の利用や建物の建築については、一定の行政目的を達成するために様々な法律、政令、条件などによる規制があります。これを公法上（法令上）の規制といいます。

法令上の制限については、建築基準法を含めかなり多くの制限がございます。競売物件購入に際し、裁判所はなんら、保障をしないため詳細については物件の所在する市区町村の役所等に行き調査する事をお勧めします。

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評価書算出の過程と根拠

評価額算出の過程が不動産鑑定士による文章と計算式により記載されています。

評価の参考となる地価公示価格も記載されています。

評価書とは、不動産鑑定士が物件の価格を鑑定している書類です。ただし、実際の流通している価格とは違い、実際に売買される価格を十分に検討して入札に参加する必要があります。

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目的物件の位置・環境等

位置・交通・付近の状況を説明してあります。各物件ごとの概要説明、利用状況、供給処理施設、主な公法上の規制等が記載されています。

建築等の規制についてはここの記載事項をご確認いただき、調査の参考にしてください。

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評価の条件と目的物件

評価の条件とは、競売物件の特殊性を前提とした評価の条件が記載してあります。

目的物件とは、不動産の現況が物件目録と異なるとき、現供欄に現況が記載されます。物件によっては特記事項が記載される事もあります。

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評価額

評価書においての結論部分です。これを基に裁判所が売却基準価格を決定します。

評価額と売却基準価格とが異なる事がありますが、それは、評価額算出の過程が場合分けされている時にその一方を採用したり。補充書、意見書、電話聴取書などで評価書の内容を補充している場合が考えられます。

そのような補充書は、評価書の前に綴られています。

また、執行裁判所の判断で敷金や滞納管理費等の引受債務を考慮して評価額と異なる売却基準価格を決定している場合もありますので、注意してご確認ください。

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評価書とは？

評価書とは、評価人により、適正な売却基準価格を決定するために行われた物件の評価の結果及び過程を記載されているものです。

一般的に、裁判所より依頼を受けた不動産鑑定士により評価されます。

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評価書

評価人（不動産鑑定士）による物件の評価額（売却基準価格の根拠）です。価格の算出の過程が記載されていますので落札価格の目安にもなると思います。

また、評価書には建築基準法や法令上の制限の内容を踏まえ記載されていますが、評価書を確認するつもりで、入札する前には再度、役所に出向き、確認作業することをお勧めします。

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現況調査報告書

差し押さえになる物件に、執行官が売却物件について現地調査をした結果を記載したないようです。現況調査報告書には、建物については公簿（登記簿謄本）との違い、占有者および占有状況（賃借権の内容等）、敷地の内容などが、土地についても、公簿（登記簿謄本）との違い、占有者、占有状況、売却対象建物以外の地上建物などが記載されています。

その他、借地の場合、地代や管理費の額やその滞納状況などが記載されています。

通常、①物件明細書　②現況調査報告書　③評価書の競売資料を３点セットと呼ばれています。
何度も記載しますが、執行官の見解に若干の違いがありますので、最終的には自分の判断になります。執行官の見解は参考になると思いますが、絶対ではない事を注意してみる必要があります。

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物件明細書

裁判所の書記官が現況調査報告書、評価書その他の資料を検討し、買受人が負担することになる他人の権利（主に賃貸借）、法定地上権の概要、その他物件の占有関係など買受の参考となる事項が記載されているものです。

書記官が物件明細書作成後に強制管理事件又は担保不動産収益執行事件の開始決定され、同事件の管理人が賃貸借契約を結んだ場合、その賃借人には明渡猶予が認めらますが、この場合は物件明細書になんの記載もないことになりますので、その点、留意が必要です。

物件明細書には、複雑な権利関係を裁判所書記官の認識が記載されており、記載した時期と落札時で状況が変わっている事もありますが、熟読して現況調査報告書、評価書及びこの説明書と合わせて事前に確認する必要があります。

POINT

物件明細書とは、裁判所からあなたへのメッセージです。

裁判所書記官が重要と考える権利関係や物件の状況が記載してあります。すなわち、現況報告書、評価書等記録上表れている事実とそれに基づく法律判断に関して裁判書記官の一応の判断や認識を記載したものです。

したがって、書記官によっての癖や特徴で若干、記載内容が変わることがありますが、その部分を読み解くことによって掘り出し物件を取得できる可能性もあります。

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農地入札について

農地の入札については注意が必要です。

一般の不動産売買においての農地売買においても同じことですが、競売ではなく通常の売買においても農地の場合、農業を営むもの以外は農地転用などの手続きが必要です。これは、競売においても同様で公告書の記載どおり

①権限を持つ行政庁（農業委員会）の交付した買受適格証明書を有するもの
②買受について農地法上の許可又は提出を必要としない者に限り、入札をすることが出来る買受適格証明書は、入札時に提出する必要があります。

目的物件が小作地、又は小作採草放牧地の場合、原則として当小作農等以外のものは所有権を取得する事が出来ません。

市街化区域内になる農地においては、農業従事者以外において一般の人でも買受適格証明を受けることが出来ます。この場合、農地法５条の届出受理通知書（農地転用を目的とする所有権の届出）を裁判所に提出することにより売却許可決定を受けることが出来ます。

POINT

農地の取得については、とりあえず農地委員会に相談に行くのがいいでしょう。軽い気持ちでこれから農業を始めようなどで農地を購入しようなどの理由では入札することが出来ません。

また、農地の場合、宅地などと違い固定資産税などが軽減されています。農地転用後、宅地に変更した場合、極端に税金の価格が変わってきますので注意が必要です。

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固定資産税・都市計画税

競売の事件申し立ての時に提出された公課証明により記載されるものです。必ずしも直近のものとは限りません。これは、買受けたあと支払うこととなります。

通常の不動産取引でも同じように支払うものです。物件購入とは別に諸経費部分として用意する必要があります。

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買受申出保証額

競売で入札に参加する場合、裁判所に提出しなければならない保証金の額です。通常は売却基準価格の２割相当です。（買受可能価格ではありません。）

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買受可能価格

入札価格がこの買受可能価格以上の金額でなければ適法な入札にはなりません。この、買受可能価格は売却基準価格から20％相当の額を控除した価格となります。

また、買受可能価格である金額にて入札することも可能です。

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売却基準価格

評価人の評価に基づき、執行裁判所が不動産の売却の基準となるべき価格を設定したものです。

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一括売却

一括売却と書いてある場合は、そこに記載してある物件全てにおいて一括で売却するという売却条件がついてます。

よくあるのですが、住居の隣にアパートが一括売却になっていて、アパートのみ入札して、他は必要ないという具合の入札は出来ません。ご注意ください。

資金に余裕がある場合、一括入札後に必要がない物件だけ一般流通市場で売却してコストを下げるという方法もありますが、リスクを伴いますので十分、ご注意ください。

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物件番号

競売手続きにおける物件の整理番号です。

入札書や特別売却の買受申出書には、対象となる物件番号を事あるごとに記載させられます。また、連続する時は1～３などと記載する必要があります。

公告書にて物件番号をご確認ください。

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売却日程

「期間入札の公告」の1枚目に入札期間・開札期間が記載されているので確認します。

物件の下見や現地調査をする時間もなくて入札に参加することはお勧めしません。あと、資金繰り等の問題にも直結しますのでよく、ご確認ください。

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特別売却

特別売却というシステムは、期間入札での結果、入札者がいなかった事件での物件の場合が対象になります。特別売却期間内にもっとも早く買受可能価格以上の額で買受の申出をした人に売却許可決定を受ける資格を付与する方法です。この、特別売却を利用する場合も期間入札と同じく、買受申出保証金を納める必要があります。

その後の手続き等については、期間入札も特別売却も同じ手続きになります。

売却決定期日に売却決定がされると、これに対して不服の申し立て（執行抗告）がなければ1週間経過後に売却決定が確定します。その後、代金を納付すれば買受人名義に所有権移転登記がされ、その後の登記権利書又は、登記識別情報通知書が執行裁判所から買受人に郵送されます。

POINT


入札する場合、入札書を裁判所に持参するか郵送（書留）でも構いません。ただし、封筒・入札書については各裁判所指定のものに限ります。また、コピーも不可です。買受申出保証金は入札期間中に裁判所の口座に着金する必要がありますので注意が必要です。
特別売却は先着順なので裁判所に出向いての手続きが必要です。

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期間入札

期間入札とは、一定期間に入札を受付、開札期日において開札の結果、買受可能価格（売却基準価格から20％相当する額を控除した価格）以上で参加者中で一番高い価格で入札した人に最高価買受申し出人に指定し、売却許可決定を受ける資格を付与する方法です。入札に参加する際は買い受け申出保証金（通常、売却基準価格の2割相当）を収める必要があります。

入札の際、最高価買受申出人及び次順位買受申出人以外の人は、治めた2割の保証金は開札後、すみやかに返還されます。

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競売物件と通常の不動産売買での取引との違い

①一般的に不動産の購入を検討する場合、不動産業者に依頼して物件の建物の内覧をして購入を決断すると思いますが、競売の場合、落札するまで建物の内覧は出来ません。

②通常の取引の場合、残代金の支払いと同時に物件の引渡ししてもらえるのですが、競売の場合引渡しが保障されていません。場合によっては、何らかの利益を意図した人々が占拠、占有しているケースがあります。

③鍵の受け渡し等について裁判所が関与・仲介するわけではない。

④売却代金を早期に納付しなければなりません。

⑤落札した物件に何らかの欠陥があり、発見した場合においても売却の取り消しや損害賠償の請求ができないケースが多く、瑕疵担保の責任が認められないケースがほとんどです。仮にできた場合においても訴訟等が必要となるなど費用と時間を要する為、困難を要します。

注）このケースにおいては、競売市場修正（減価）として売却基準価格の決定時に考慮されている場合があります。3点セットを熟読する必要があります。


POINT：競売の場合、買受後のトラブルは民法その他の法律に基づき当事者間で解決するしかありません。（執行裁判所が責任を負うことがありません。）ただ、相手はお金がないために家を競売において整理している状態なので、実際は自分で整理する覚悟が必要です。当事者間で整理する場は、訴訟・調停が必要になるケースで弁護士費用・訴訟費用が必要になる場合がありますので落札するケースの場合、十分に自己資金の準備をしておいたほうがよいでしょう。

競売市場は、通常の不動産取引以上に自己責任とリスク管理を忘れてはいけません。

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