敷金・保証金

賃貸借契約終了時、未払賃料や損害金を控除したうえ、賃借人に返還すべきお金のことです。この返還義務は買受人が引き継ぐこととなります。

大きなマンションやアパートを購入する際は注意が必要といえます。

賃貸借契約書において（敷金・保証金は償却）の特約がある場合でも契約時の差し入れ額が表示されます。

敷金・保証金の返還義務は評価上考慮されることもあります。この場合は、再度、購入前に執行官等に確認することをおすすめします。

売却基準価格は、左記敷金（又は保証金）の返還義務を考慮して定められている。

敷金・保証金の欄に「●●円（売却基準価格は、左記敷金（又は保証金）の返還義務を考慮して定められている。）」との記載がある場合。

評価書の評価額から執行裁判所が敷金・保証金の額を控除して売却基準価格を定めた事を意味しています。

この場合、評価額と売却基準価格が異なることになりますのでご注意ください。

【期限】の欄に「定めなし」とあるもの

賃借権に ついて期間の定めがない場合です。契約上の期間の定めがない場合と、建物の賃借権で契約上は期限の定めがあったものの借地借家法２６条１項により法定更新され、同上により期間の定めがないとみなされる場合も含みます。

短期賃貸借の場合は、いつでも解約申し入れが可能と言われていますが、最先の賃借権の場合は、期間の定めがある場合と同様に法律上の正当な事由がない限り解約することは困難になるため注意が必要ですね。

4.賃貸借（不明）

①「賃貸借の存否（占有権限の存否、占有権限の種別）は不明であるが、最先の賃貸借が存在するものとして売却基準が定められている。」との記載がある場合

②「賃借権の存否（占有権限の存否、占有権限の種別）は不明であるが、抵当権に後れる賃借権が存在するものとして売却基準が定められている。」との記載がある場合

解説

現況調査・執行裁判所に審尋の結果によっても、賃借権の有無がわからない場合や占有権が特定できない場合があります。

このような状況のまま、買受人が競売により取得した場合、上記記載の占有者が賃借権を証明できる場合は、買受人が引き受ける事となるため、買受人が不利益を被らないようにするため 売却基準価格が定められているという事が記載してあります。



ザキヤマのガチャポン！

3.賃借権

①「上記賃借権は抵当権者の同意の登記がされた賃借権である。」との記載がある場合。
②「上記賃借権は抵当権者の同意の登記がされた賃借権である。期限後の更新は買受人に対抗できる。」

 買受人は賃借人に対して引き続きその物件を賃貸しなければいけません。

賃借権の内容は登記が記載されている範囲に限られます。また、この賃借権は、自己使用の必要性等の法律上の正当な事由がない限り解約する事が困難です。

 ①期間の定めのない場合の記載例で、②は期間の定めがある場合の記載です。

 物件明細書記載の期限後（期間経過後）に更新された場合でも賃借人は買受人に対して賃借権を主張する事ができます。買受人は、更新後も更新内容に従って引き続き賃貸しなくてはいません。


 自己使用で入札を検討している人は注意が必要です。

理由（わけ）ありだけど魅力的で格安な家がが欲しい人を徹底サポートを致します。

 

2.賃借権

①「上記賃借権は抵当権設定後の賃借である。」
②「上記賃借権は抵当権設定後の賃借権である。期限後の更新は買受人に対抗できない。」との記載がある場合。

期間の定めがない場合、基本的に買受人はいつでも解約申し入れができると考えられます。ただし、解約申し入れから契約が終了するまでは、６ヶ月以上の期間が必要なことから引渡し命令の対象とならない可能性が大きい。明け渡しについて、当事者間で合意ができず訴訟又は調停などの法的手段が必要です。

①は、期間の定めがない場合の記載で②は期間の定めがある場合の記載です。期限後（期間経過後）に更新された場合は、賃借人は、買受人に対して更新後の賃借権を主張することはできません。また、買受人は更新に拘束されません。

平成１５年の民法改正により、短期賃貸借保護制度は廃止されましたが、法の経過措置により、なお、短期賃貸借権が認められる場合の記載です。

賃借権の期限が短期賃貸借権として契約を保護する場合。（植栽又は伐採目的の山林については１０年以下、その他の土地については５年以下、建物については３年以下）

1.賃借権

1. 「上記賃借権は最先の賃借である」との記載がある場合。
2. 「上記賃借権は最先の賃借権である。期限後の更新は買受人に対抗できる」との記載がある場合。

その物件につき、最も早い順位で所有者と第三者との間に賃貸借契約が結ばれており、買受人は第三者に対し、引き続きその物件を賃貸しなければいけないことを意味します

以前からこの事を悪用し、高額の賃貸借を旧所有者との間に結び、落札した買受者との交渉時に高額の立ち退き料を請求するものがいます。この賃借権は、自己使用の必要性等の法律上の正当な理由がない限り、解約することが難しく賃貸借契約において期間の定めがない場合も同様です。

①の期間の定めがない場合の記載で、②は期間の定めがある場合の記載です。
短期賃貸借権と異なり、物件明細遺書記載の期限後（期間経過、終了後）に更新された場合にも、賃借人は、買受人に対して賃借権を主張する事ができます。
（買受人は、更新後も更新内容に従って引き続き賃貸しなければなりません。）

入札する場合、現在の賃貸借状況と契約期間に注意して入札する必要があります。
賃貸金額に応じて、それに見合う利回りで落札できれば、落札後に賃貸にを探す手間も省けますし、自ら使用するのではなく投資する為に購入し、賃貸金額に応じた投資を考える必要があることに注意すれば投資家には面白い物件です。

本件土地（の一部）につき、売却対象外の建物（家屋番号●番）の為の法定地上権の成否は不明であるが、これが成立するものとして売却基準価格が定められている。

現況調査報告書に上記内容が記載されている場合、現況調査をおこなった状況でも法定地上権が成立するかどうかが現状では不明であるという状態。ただ、このような場合でも買受人の不利益を被らないために、法定地上権があるものとみなして執行裁判所が売却基準価格を定めているという事。

法定地上権がある場合、話し合いに時間や多額の費用を要することもあり、買受したのはいいが不動産を利用できなかった場合が無意味になるため注意が必要です。

本件土地の（一部）につき、売却対象外の建物（家屋番号●番）のために法定地上権が成立する。

売却対象外建物のために売却対象である本件土地に法定地上権が成立して、本件土地を買受けても法定地上権が続く間は買受人は土地を自ら利用できません。

ただし、借地人に対して地代を請求する事ができます。

 競売の落札において、土地の名義と建物の名義を確認して落札する必要があります。

 また、地代を請求する事ができるといっても、家賃と違いかなり安い価格になるため投資になるような金額ではないため負担になる場合があります。

 法定地上権について建物所有者とすでに話がついていない場合は入札を事がいいと思います。

 法律は、基本的に土地所有者と建物所有者が異なるり争いごとになる事を嫌います。その為、法定地上権の権利が強くなる場合が多いようです。

理由（わけ）ありだけど魅力的で格安な家がが欲しい人を徹底サポートを致します。

  競売で格安不動産を見つけたい、将来の年金収入以外で生活費の安定する大家さん家賃収入を準備したいという人をサポートします。

オヤジ・お父さんを徹底的に応援するサイト！

電動アシスト自転車専門通販サイト
エケコ人形は本当に幸せを呼び込めるのか？
あなたのiPhoneをちょっぴりカッコよく変身させてみませんか？
もう一度、人生を再スタート

大人のための腕時計コレクション 

上記法定地上権は、土地の平成●年●月●日付け抵当権設定に後れる。

売却対象である本件建物のために法定地上権が成立しますが、敷地に先順位の抵当権設定があるため、買受人は敷地の抵当権者に法定地上権の成立を主張する事ができません。

その結果、敷地が競売されると法定地上権が売却によって消滅し、本件建物の収去（取り壊し）しなくてはいけなくなる可能性があります。

以前も書きましたが、民法又は民事執行法は、建物と敷地の所有者が競売によって別人になる事により建物が存続できなくなる事を避けるため、一定要件がある場合には売却の効果として法律上当然に建物の敷地利用権として地上権が発生するものと規定していますが、上記のような物件の場合は注意して取得する必要があります。

理由（わけ）ありだけど魅力的で格安な家がが欲しい人を徹底サポートを致します。

  競売で格安不動産を見つけたい、将来の年金収入以外で生活費の安定する大家さん家賃収入を準備したいという人をサポートします。

電動アシスト自転車専門通販サイト
エケコ人形は本当に幸せを呼び込めるのか？
あなたのiPhoneをちょっぴりカッコよく変身させてみませんか？
もう一度、人生を再スタート

買受人が負担することとなる他人の権利

1. 『上記賃借権は最先の賃借である。』と記載している場合
2. 『上記賃借権は最先の賃借である。期限後の更新は買受人に対抗できる』との記載がある場合。

その物件に対して、最も早い順位で所有者と第三者との間に賃貸借契約が結ばれており、買受人は第三者に対し、引き続きその物件を賃貸しなければならない事を意味しています。

この賃借権は、自己使用の必要性等の法律上の正当な事由がない限り解約することは難しいと思います。自己使用の法律上とは、裁判所に調停、もしくは申し立てを行い自己所有に必要な正当性を主張していく事となります。

また、その賃貸借契約に期間の定めがない場合も同様ですので注意が必要です。
１の場合は期間の定めがない場合の記載で、２は期間の定めがある場合の記載例です。

短期賃貸借と違い、物件明細書に記載されている期限後に更新されている場合も賃借人は、買受人に対して賃借権主張する事が可能な事です。

買受人は、賃貸借契約に基づく内容を引き継ぎ賃貸をしなければなりません。

理由（わけ）ありだけど魅力的で格安な家がが欲しい人を徹底サポートを致します。

  競売で格安不動産を見つけたい、将来の年金収入以外で生活費の安定する大家さん家賃収入を準備したいという人をサポートします。


   エケコ人形は本当に幸せを呼び込めるのか？

引渡し命令とは？

引渡し命令とは？それは、売却された不動産の所有者又は占有者に対してその不動産を買受人に引き渡すように命ずる裁判です。

買受人は大樹を滞納した日から6ヶ月以内（代金納付時に6ヶ月間の明渡猶予が認められている場合は代金を納付してから9ヶ月以内）に執行裁判所に対して引き渡し命令を申し立てをする事ができます。

その引渡し命令が確定すれば、それに基づき執行官に不動産引渡しの強制執行の申し立てをする事が出来ます。ただし、引渡し命令は全ての占有者に対して発令されるものではありません。

原則として3点セットの中の物件明細書の「買受人が負担することになる他人の権利」の欄に記載のない占有者に対しては引き渡し命令が発令される事になります。

まぁ、原則があれば例外があります。注意が必要です。

3点セットを読み解く知識をつける必要がありますよね。

理由（わけ）ありだけど魅力的で格安な家がが欲しい人を徹底サポートを致します。

お父さん・オヤジを徹底的に応援するサイト／oh-103/info

本件建物の法定地上権が成立するとは？

「売却対象外の土地（地番●番）（の一部）につき、本件建物の法定地上権が成立する」

よく、このように3点セットの物件明細書に記載されているケースがある。
もっと、分かりやすく簡単に書けばいいのに日本人でしかも長年、不動産業をしている
俺にだって一度、読んでも理解しにくい！

これは、どういう事かというと、売却対象物件（競売対象）の建物が、競売の対象となっていない土地を利用して建っているために、法定地上権が成立しているので気をつけろよ！って言っている。

たとえば、親が所有している土地に息子がローンを借りて新築したものの、何らかの事情でローンが支払えなくなって建物が競売にかけられた！この時、この建物を落札した人は土地は自分のものではないので、法定地上権が成立する。

でも、実際のところは、落札した際は様々な土地所有者との間で話し合いをする事になるし下手すれば裁判に発展するケースもあるので注意が必要。

たまたま、一つの例として上げたが、様々なケースで法定地上権が発生するのでその都度、確認作業が必要です。

理由（わけ）ありだけど魅力的で格安な家がが欲しい人を徹底サポートを致します。

  競売で格安不動産を見つけたい、将来の年金収入以外で生活費の安定する大家さん家賃収入を準備したいという人をサポートします。

【住宅新報社】送料・代引手数料無料！競売と任意売却の基礎知識　セミナーDVDセミナーレジュメ... 価格：10,000円（税込、送料込）

宅地造成規正法

［本件土地が宅地造成工事規制区域に指定されている。］

宅地造成規制区域は、宅地造成に伴い崖崩れ又は土砂の流出を生じる恐れが著しい市街地又は市街地となろうとする土地の区域において、宅地造成工事における災害のため必要があると認める場合に都道府県知事により指定されます。

分かりやすくいえば、家が山を背負う形で建てられたり、山を切り崩して建てたりするような場所が多く、そのような地域の場合、購入する際、注意しなければなりません。

宅地造成区域において切土及び盛土をして要壁が作られている場合、建物が古い場合、再建築等行う際に要壁のみ、建築確認を取得する必要があります。要壁を再度、作り直さなければならない場合、新築一戸建なみの費用が生じるケースもあり、安く購入したつもりが高いものになるケースもあり、入札の際、建築指導課との事前の打ち合わせが必要になります。

その区域の土地、中古一戸建の入札・購入は事前調査が大きなPOINTになります。また、土地から宅地造成に関する工事を行う場合、その着手前に都道府県知事の許可を受けなければならないなどの規制がありますので注意が必要です。

理由（わけ）ありだけど魅力的で格安な家がが欲しい人を徹底サポートを致します。

  競売で格安不動産を見つけたい、将来の年金収入以外で生活費の安定する大家さん家賃収入を準備したいという人をサポートします。

【住宅新報社】送料・代引手数料無料！競売と任意売却の基礎知識　セミナーDVDセミナーレジュメ... 価格：10,000円（税込、送料込）

市街化調整区域

市街化調整区域とは・・・農業や緑地保全を重点に置かれている地域です。分かりやすく言えば、田舎のまま、乱開発しないように規制しましょうという地域です。

したがって、安いと思い購入後、建築しようとしても建築できません。ただ、一部の既得権など存在する場合、例外として専用住宅のみ許可される場合もあります。詳しくは、区市町村の窓口に行き調査する必要があります。

調整区域の土地を購入しても駐車場や資材置き場などにのみ利用できない場合があります。
入札の際は注意が必要です。


  安心マンション投資ならメイクス
今なら不動産投資セミナーDVDを全員にプレゼント
知って得するマンション経営！今ならセミナーDVDを全員にプレゼント
不動産投資のメイクス
【メイクス】安心のマンション投資
【メイクス】知って得するマンション経営！

理由（わけ）ありだけど魅力的で格安な家がが欲しい人を徹底サポートを致します。

違反建築

違反建築とは既存不適格のように、建築後、法律の規制が変更され規制にそぐわなかった場合と違い、基準や許可に反して故意的に作られた建築物や建築後に増改築されたあと違法状態になった建築物です。

10年ほど前までは、違法と知りながら行政も見てみぬ振りをしていた行政もあり違反建築物が多いエリアがあるので注意が必要です。

違反建築物又は、所有者においては特定行政庁より当該建築物の除去、移転、改築、修繕、模様替え、使用禁止、使用制限等の是正措置を求められる場合があります。

あと、住宅ローンにおい購入する場合、利用できない場合があります。

また、売却時においても大幅な違反建築の場合、購入者がローンが使えず、相場より安くでなければ売却できない場合があります。

安心マンション投資ならメイクス
今なら不動産投資セミナーDVDを全員にプレゼント
知って得するマンション経営！今ならセミナーDVDを全員にプレゼント
不動産投資のメイクス
【メイクス】安心のマンション投資
【メイクス】知って得するマンション経営！

理由（わけ）ありだけど魅力的で格安な家がが欲しい人を徹底サポートを致します。

既存不適格建物とは・・

既存不適格建物とは・・・？

現に存在する土地や建物が以前は合法的に建てられていたものの、新たに法律の変更などにより適用後の規定に建築当時の建物が適合しなくなった場合の物件の事をいいます。

増改築については規制があります。


古い都心のマンションや一戸建などたくさんありますので、建築が古いものには注意が必要です。






安心マンション投資ならメイクス
今なら不動産投資セミナーDVDを全員にプレゼント
知って得するマンション経営！今ならセミナーDVDを全員にプレゼント
不動産投資のメイクス
【メイクス】安心のマンション投資
【メイクス】知って得するマンション経営！

理由（わけ）ありだけど魅力的で格安な家がが欲しい人を徹底サポートを致します。

防火地域・準防火地域

木造建築物が規制したり建物の一定の構造が要求されたりします。
また、建物密集地においては、外壁などにおいて燃えにくい外壁材を使用するように規制を受けたりします。

安心マンション投資ならメイクス
今なら不動産投資セミナーDVDを全員にプレゼント
知って得するマンション経営！今ならセミナーDVDを全員にプレゼント
不動産投資のメイクス
【メイクス】安心のマンション投資
【メイクス】知って得するマンション経営！

理由（わけ）ありだけど魅力的で格安な家がが欲しい人を徹底サポートを致します。

 

用途地域

用途地域とは、都市計画にさまざまの用途の建物が混在する事のないように建築可能な建物の用途や規模を地域ごとに定められているものです。

分かりやすくいえば、住宅街の中にいきなり大きな音や臭いにおいのする工場が出来た場合困りますよね？そのような事がないように、この場所は工業専用地域とか住宅専用地域とか区分けされています。

また、用途地域においては市街化区域のみに指定されています。市街化調整区域では原則、定められていません。（基本、市街化調整区域では建物は建てられません。例外もございますが基本は建築できません）

安心マンション投資ならメイクス
今なら不動産投資セミナーDVDを全員にプレゼント
知って得するマンション経営！今ならセミナーDVDを全員にプレゼント
不動産投資のメイクス
【メイクス】安心のマンション投資
【メイクス】知って得するマンション経営！

理由（わけ）ありだけど魅力的で格安な家がが欲しい人を徹底サポートを致します。

容積率

容積率とは・・・

延床面積の敷地面積に対する割合の値をいいます。

容積率％＝延床面積（㎡）／敷地面積（㎡）×100

この計算式において、その物件の所在する物件を管轄する自治体の指定する容積率を超えて建築することはできません。ただ、建築後、増築をした場合の中古住宅などで容積がオーバーしているケースも多く注意が必要です。住宅ローンを利用する場合、容積率の違反の割合が５％から１０％を超えた場合貸してもらえないケースが多いようです。

また、容積率の基本値は都市計画において定められていますが、前面道路の幅員により更に厳しい制限を受ける場合もあります。評価書に記載されている容積率は、一般的な都市計画で定められている数値のみですので、注意が必要です。

理由（わけ）ありだけど魅力的で格安な家がが欲しい人を徹底サポートを致します。