競売物件と通常の不動産売買での取引との違い

①一般的に不動産の購入を検討する場合、不動産業者に依頼して物件の建物の内覧をして購入を決断すると思いますが、競売の場合、落札するまで建物の内覧は出来ません。

②通常の取引の場合、残代金の支払いと同時に物件の引渡ししてもらえるのですが、競売の場合引渡しが保障されていません。場合によっては、何らかの利益を意図した人々が占拠、占有しているケースがあります。

③鍵の受け渡し等について裁判所が関与・仲介するわけではない。

④売却代金を早期に納付しなければなりません。

⑤落札した物件に何らかの欠陥があり、発見した場合においても売却の取り消しや損害賠償の請求ができないケースが多く、瑕疵担保の責任が認められないケースがほとんどです。仮にできた場合においても訴訟等が必要となるなど費用と時間を要する為、困難を要します。

注）このケースにおいては、競売市場修正（減価）として売却基準価格の決定時に考慮されている場合があります。3点セットを熟読する必要があります。


POINT：競売の場合、買受後のトラブルは民法その他の法律に基づき当事者間で解決するしかありません。（執行裁判所が責任を負うことがありません。）ただ、相手はお金がないために家を競売において整理している状態なので、実際は自分で整理する覚悟が必要です。当事者間で整理する場は、訴訟・調停が必要になるケースで弁護士費用・訴訟費用が必要になる場合がありますので落札するケースの場合、十分に自己資金の準備をしておいたほうがよいでしょう。

競売市場は、通常の不動産取引以上に自己責任とリスク管理を忘れてはいけません。

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競売になる不動産とは？

基本的に、競売で売られる不動産はどんなものでも対象となります。

①人にとってほとんど利用価値のないと思われる土地や建物

②建物が建築できない土地（不適合接道・再建築不可等）

③買受後直ちに取り壊して敷地を明け渡さなければならない建物

④買受後他人に長期間貸し続けなければならず、賃料を受ける権利しかない土地や建物

⑤金融機関から融資を受けられない土地や建物

上記のような不動産でも申し立てがあれば、法律上で売却に支障がない限り競売の対象になります。ただ、執行裁判所が不動産の瑕疵や品質を保証するものではないので、入札前には事前の調査が必要です。

また、物件の旧所有者や占有者は住んでる家を強制的に売却された人達ですから、落札後の不動産の引渡し等において協力が得られない場合も多く見受けられます。

その場合、引渡し命令、訴訟、調停等の法的手段が必要な場合もあり、落札価格とは別に訴訟費用や強制執行にかかる費用（数十万～百万円）が必要です。

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形式競売事件

債務の清算としてではなく、遺産分割、共有物分割、破産手続き上の換金など不動産を売却してお金に替える必要がある場合、競売の手続きを手段として利用するものです。事件番号の符号はその性質に応じて（ヌ）又は（ケ）と表示されます。

ポイントとして事件番号（ヌ）の物件は要注意です。
事件の性質、内容によってはさらに揉めたり物件を落札して手に入れても利用が出来ない場合や再度の弁護士費用や裁判費用を要する場合があります。

売却基準価格が異常に安いので注目されやすい案件が多いので注意が必要です。それでもどうしても入札する場合、弁護士や専門家に相談することをお勧めします。

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強制競売事件

競売事件には、主に担保不動産競売事件（ケ）と強制競売事件（ヌ）の2種類があります。

判決や裁判所での和解又は調停で決まった内容を実現したり、公証人が作成した公正証書の内容を実現するための手続きで、事件番号の符号が（ヌ）と表示されます。

一般的に担保不動産の競売事件と違い売主自身が売りたくないとの気持ちが強く、入札の際は十分に注意が必要です。

相続財産の売却のための裁判においての強制競売であったり、離婚による共有財産等の様々な問題の競売がありますので十分、注意が必要です。

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担保不動産競売事件

競売事件には、主に担保不動産競売事件（ケ）と強制競売事件（ヌ）の2種類があります。

不動産（登記簿謄本）に設定された担保権（主に抵当権）を実行するための手続きで、事件番号が（ケ）と表示されます。

分かりやすく書けば、家を購入したり家を担保にお金を借りたりした場合、銀行は担保として土地建物に抵当権・根抵当権を設定しますが、その後、約定どおりにお金を返すことが出来なかった場合にその抵当権を元に、競売にかけて貸したお金を回収する手続きをするということです。

その際、事件番号には（ケ）という事件番号で表示されることとなります。

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