上記法定地上権は、土地の平成●年●月●日付け抵当権設定に後れる。

売却対象である本件建物のために法定地上権が成立しますが、敷地に先順位の抵当権設定があるため、買受人は敷地の抵当権者に法定地上権の成立を主張する事ができません。

その結果、敷地が競売されると法定地上権が売却によって消滅し、本件建物の収去（取り壊し）しなくてはいけなくなる可能性があります。

以前も書きましたが、民法又は民事執行法は、建物と敷地の所有者が競売によって別人になる事により建物が存続できなくなる事を避けるため、一定要件がある場合には売却の効果として法律上当然に建物の敷地利用権として地上権が発生するものと規定していますが、上記のような物件の場合は注意して取得する必要があります。

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買受人が負担することとなる他人の権利

1. 『上記賃借権は最先の賃借である。』と記載している場合
2. 『上記賃借権は最先の賃借である。期限後の更新は買受人に対抗できる』との記載がある場合。

その物件に対して、最も早い順位で所有者と第三者との間に賃貸借契約が結ばれており、買受人は第三者に対し、引き続きその物件を賃貸しなければならない事を意味しています。

この賃借権は、自己使用の必要性等の法律上の正当な事由がない限り解約することは難しいと思います。自己使用の法律上とは、裁判所に調停、もしくは申し立てを行い自己所有に必要な正当性を主張していく事となります。

また、その賃貸借契約に期間の定めがない場合も同様ですので注意が必要です。
１の場合は期間の定めがない場合の記載で、２は期間の定めがある場合の記載例です。

短期賃貸借と違い、物件明細書に記載されている期限後に更新されている場合も賃借人は、買受人に対して賃借権主張する事が可能な事です。

買受人は、賃貸借契約に基づく内容を引き継ぎ賃貸をしなければなりません。

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引渡し命令とは？

引渡し命令とは？それは、売却された不動産の所有者又は占有者に対してその不動産を買受人に引き渡すように命ずる裁判です。

買受人は大樹を滞納した日から6ヶ月以内（代金納付時に6ヶ月間の明渡猶予が認められている場合は代金を納付してから9ヶ月以内）に執行裁判所に対して引き渡し命令を申し立てをする事ができます。

その引渡し命令が確定すれば、それに基づき執行官に不動産引渡しの強制執行の申し立てをする事が出来ます。ただし、引渡し命令は全ての占有者に対して発令されるものではありません。

原則として3点セットの中の物件明細書の「買受人が負担することになる他人の権利」の欄に記載のない占有者に対しては引き渡し命令が発令される事になります。

まぁ、原則があれば例外があります。注意が必要です。

3点セットを読み解く知識をつける必要がありますよね。

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本件建物の法定地上権が成立するとは？

「売却対象外の土地（地番●番）（の一部）につき、本件建物の法定地上権が成立する」

よく、このように3点セットの物件明細書に記載されているケースがある。
もっと、分かりやすく簡単に書けばいいのに日本人でしかも長年、不動産業をしている
俺にだって一度、読んでも理解しにくい！

これは、どういう事かというと、売却対象物件（競売対象）の建物が、競売の対象となっていない土地を利用して建っているために、法定地上権が成立しているので気をつけろよ！って言っている。

たとえば、親が所有している土地に息子がローンを借りて新築したものの、何らかの事情でローンが支払えなくなって建物が競売にかけられた！この時、この建物を落札した人は土地は自分のものではないので、法定地上権が成立する。

でも、実際のところは、落札した際は様々な土地所有者との間で話し合いをする事になるし下手すれば裁判に発展するケースもあるので注意が必要。

たまたま、一つの例として上げたが、様々なケースで法定地上権が発生するのでその都度、確認作業が必要です。

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宅地造成規正法

［本件土地が宅地造成工事規制区域に指定されている。］

宅地造成規制区域は、宅地造成に伴い崖崩れ又は土砂の流出を生じる恐れが著しい市街地又は市街地となろうとする土地の区域において、宅地造成工事における災害のため必要があると認める場合に都道府県知事により指定されます。

分かりやすくいえば、家が山を背負う形で建てられたり、山を切り崩して建てたりするような場所が多く、そのような地域の場合、購入する際、注意しなければなりません。

宅地造成区域において切土及び盛土をして要壁が作られている場合、建物が古い場合、再建築等行う際に要壁のみ、建築確認を取得する必要があります。要壁を再度、作り直さなければならない場合、新築一戸建なみの費用が生じるケースもあり、安く購入したつもりが高いものになるケースもあり、入札の際、建築指導課との事前の打ち合わせが必要になります。

その区域の土地、中古一戸建の入札・購入は事前調査が大きなPOINTになります。また、土地から宅地造成に関する工事を行う場合、その着手前に都道府県知事の許可を受けなければならないなどの規制がありますので注意が必要です。

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市街化調整区域

市街化調整区域とは・・・農業や緑地保全を重点に置かれている地域です。分かりやすく言えば、田舎のまま、乱開発しないように規制しましょうという地域です。

したがって、安いと思い購入後、建築しようとしても建築できません。ただ、一部の既得権など存在する場合、例外として専用住宅のみ許可される場合もあります。詳しくは、区市町村の窓口に行き調査する必要があります。

調整区域の土地を購入しても駐車場や資材置き場などにのみ利用できない場合があります。
入札の際は注意が必要です。


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違反建築

違反建築とは既存不適格のように、建築後、法律の規制が変更され規制にそぐわなかった場合と違い、基準や許可に反して故意的に作られた建築物や建築後に増改築されたあと違法状態になった建築物です。

10年ほど前までは、違法と知りながら行政も見てみぬ振りをしていた行政もあり違反建築物が多いエリアがあるので注意が必要です。

違反建築物又は、所有者においては特定行政庁より当該建築物の除去、移転、改築、修繕、模様替え、使用禁止、使用制限等の是正措置を求められる場合があります。

あと、住宅ローンにおい購入する場合、利用できない場合があります。

また、売却時においても大幅な違反建築の場合、購入者がローンが使えず、相場より安くでなければ売却できない場合があります。

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